الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن

هنگامی که ملکی در رهن قرار دارد و راهن (فروشنده) اقدام به فروش آن می کند، خریدار برای انتقال رسمی سند با چالش مواجه می شود؛ اما امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار، با قید حفظ حقوق مرتهن (بانک یا طلبکار)، وجود دارد و محاکم قضایی با رعایت شرایطی این دعوا را می پذیرند. این رویکرد حقوقی، به معنای آن است که سند مالکیت به نام خریدار منتقل می شود، بدون اینکه به حق عینی مرتهن بر عین مرهونه خدشه ای وارد شود و او همچنان برای استیفای طلب خود، بر ملک مزبور حق تقدم خواهد داشت.

معاملات املاک مرهونه یکی از پیچیده ترین و پرچالش ترین مسائل حقوقی در حوزه املاک است که نیاز به درک عمیق مفاهیم رهن، حقوق راهن و مرتهن، و وضعیت حقوقی بیع مال مرهونه دارد. در بسیاری از موارد، افراد بدون اطلاع کافی اقدام به خرید یا فروش ملکی می کنند که در رهن بانک یا مؤسسات مالی قرار دارد و بعدها با مشکلات جدی در فرآیند انتقال سند رسمی مواجه می شوند. این موضوع نه تنها برای خریداران و فروشندگان، بلکه برای وکلای دادگستری، کارآموزان وکالت، دانشجویان حقوق و حتی عموم مردم که به دنبال اطلاعاتی در این زمینه هستند، از اهمیت بالایی برخوردار است. در ادامه این مقاله، به بررسی جامع و کاربردی ابعاد حقوقی این مسئله خواهیم پرداخت تا خوانندگان با آگاهی کامل، بتوانند در مواجهه با معاملات املاک مرهونه، تصمیم گیری صحیح و حقوقی داشته باشند.

مفاهیم پایه: رهن، راهن، مرتهن و ملک مرهونه

برای فهم دقیق دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن، ابتدا لازم است با مفاهیم اساسی مرتبط با عقد رهن آشنا شویم. این مفاهیم ستون های اصلی بحث ما را تشکیل می دهند و بدون درک صحیح آن ها، تحلیل های بعدی مبهم خواهند بود.

تعریف عقد رهن

عقد رهن یکی از عقود معین در قانون مدنی ایران است که به موجب آن، مدیون (راهن) مالی را برای تضمین دین خود به بستانکار (مرتهن) می دهد تا بستانکار در صورت عدم پرداخت دین، بتواند از محل فروش آن مال، طلب خود را وصول کند. ماده ۷۷۱ قانون مدنی در تعریف عقد رهن بیان می کند: «رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه دین خود به داین می دهد.»

• در این عقد، مال مورد رهن به عنوان تضمین و وثیقه برای پرداخت یک بدهی یا دین قرار می گیرد.
• هدف اصلی رهن، ایجاد اطمینان خاطر برای مرتهن در خصوص وصول طلب خود است.

نقش و حقوق راهن (مالک/فروشنده)

راهن، همان مدیون و مالک مالی است که آن را در رهن قرار داده است. با وجود اینکه مال در رهن مرتهن قرار می گیرد، مالکیت عین مرهونه همچنان متعلق به راهن باقی می ماند. راهن می تواند از منافع ملک مرهونه بهره برداری کند، اما حق تصرفاتی را که منافی با حقوق مرتهن باشد، ندارد. به عبارت دیگر، راهن نمی تواند عملی انجام دهد که ارزش وثیقه را کاهش دهد یا وصول طلب مرتهن را با مشکل مواجه سازد. راهن در صورت پرداخت بدهی خود، حق دارد فک رهن را از مرتهن بخواهد و سند ملک خود را از قید رهن خارج سازد.

نقش و حقوق مرتهن (بانک/طلبکار)

مرتهن، بستانکار یا طلبکاری است که مال به رهن او گذاشته شده است. حقوق مرتهن یک حق عینی تبعی است. به این معنا که این حق بر روی عین مال مرهونه استوار است و به دنبال طلب مرتهن پدید می آید. مهم ترین حق مرتهن، حق تقدم و حق تعقیب است. حق تقدم به مرتهن اجازه می دهد که در صورت عدم پرداخت دین توسط راهن و با رعایت تشریفات قانونی، از محل فروش مال مرهونه، طلب خود را قبل از سایر طلبکاران وصول کند. حق تعقیب نیز به او این امکان را می دهد که حتی اگر مال مرهونه به شخص دیگری منتقل شده باشد، حق خود را بر آن مال اعمال کند، مشروط بر اینکه انتقال با حفظ حقوق او صورت نگرفته باشد.

تفاوت ماهیتی رهن با توقیف یا اجاره

مهم است که رهن را با مفاهیم مشابهی مانند توقیف یا اجاره اشتباه نگیریم:

• توقیف: توقیف یک اقدام قضایی یا اجرایی است که به موجب آن، مال مدیون به دستور مقام قضایی یا اجرایی از اختیار او خارج می شود تا از انتقال یا تصرف آن جلوگیری شده و در نهایت، از محل آن طلب بستانکار پرداخت شود. توقیف، برخلاف رهن، یک اقدام اجباری و یک جانبه است و نیازی به رضایت مدیون ندارد.
• اجاره: اجاره یک عقد تملیکی است که به موجب آن، موجر منافع ملک خود را در قبال دریافت اجاره بها به مستأجر منتقل می کند، بدون اینکه مالکیت عین مال تغییر کند یا به عنوان وثیقه قرار گیرد. رهن اساساً یک عقد وثیقه ای است، نه تملیکی منافع.

در عقد رهن، هدف اصلی ایجاد تضمین برای بستانکار است، در حالی که در اجاره، هدف اصلی انتفاع از منافع ملک و در توقیف، هدف جلوگیری از جابجایی مال و نهایتاً استیفای دین است.

وضعیت حقوقی بیع (خرید و فروش) مال مرهونه

معامله مالی که در رهن قرار دارد، همواره با ابهامات و پیچیدگی های حقوقی همراه است. ماده ۷۹۳ قانون مدنی به این موضوع پرداخته و چارچوبی برای فهم وضعیت این معاملات ارائه می دهد.

بررسی ماده ۷۹۳ قانون مدنی

ماده ۷۹۳ قانون مدنی بیان می دارد: «راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.» این ماده سنگ بنای بحث ما در خصوص اعتبار و صحت معاملات املاک مرهونه است. تصرف منافی حق مرتهن شامل هرگونه اقدامی است که می تواند وصول طلب مرتهن از محل مال مرهونه را با مشکل مواجه کند یا ارزش وثیقه را کاهش دهد. فروش مال مرهونه به شخص ثالث، از جمله بارزترین مصادیق تصرف منافی حق مرتهن محسوب می شود، مگر اینکه با اذن صریح یا ضمنی مرتهن صورت گیرد.

مفهوم «غیرنافذ بودن» معامله ملک مرهونه بدون اذن مرتهن

وقتی راهن (مالک و فروشنده) بدون اجازه مرتهن (بانک یا طلبکار) اقدام به فروش مال مرهونه می کند، این معامله از نظر حقوقی غیرنافذ تلقی می شود. غیرنافذ بودن به این معناست که معامله ذاتاً باطل نیست، اما تا زمانی که مرتهن آن را تنفیذ (تأیید) نکند، آثار حقوقی کامل و لازم الاجرا بر آن مترتب نمی شود. به عبارت دیگر، معامله در یک حالت تعلیق قرار دارد و سرنوشت آن به اراده مرتهن بستگی دارد.

تفاوت غیرنافذ با باطل و آثار حقوقی آن

تفاوت بین «غیرنافذ» و «باطل» از جنبه های حقوقی بسیار مهم است:

• معامله باطل: معامله باطل از همان ابتدا فاقد هرگونه اثر حقوقی است و هرگز قابلیت صحیح شدن یا تنفیذ را ندارد. گویی اصلاً عقدی صورت نگرفته است. برای مثال، معامله ای که موضوع آن غیرقانونی باشد، باطل است.
• معامله غیرنافذ: معامله غیرنافذ، دارای ارکان اساسی عقد است، اما به دلیل عدم وجود یک شرط خاص (در اینجا اذن مرتهن)، فعلاً آثار کامل خود را ایجاد نمی کند. این معامله با تنفیذ (اجازه) صاحب حق (مرتهن) می تواند به یک معامله صحیح و لازم الاجرا تبدیل شود و از آن زمان آثار حقوقی خود را اعمال کند. اگر مرتهن معامله را رد کند، معامله از ابتدا باطل تلقی می شود.

این تفاوت در دعاوی حقوقی اهمیت زیادی دارد. در معامله باطل، طرفین می توانند دعوای اعلام بطلان را مطرح کنند؛ اما در معامله غیرنافذ، دعوا می تواند برای تنفیذ معامله (در صورت رضایت مرتهن) یا برای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن باشد.

چه زمانی معامله مال مرهونه صحیح و لازم الاجراست؟

معامله مال مرهونه در دو حالت اصلی صحیح و لازم الاجرا خواهد بود:

1. با اذن مرتهن: اگر راهن (فروشنده) پیش از انجام معامله یا در حین آن، رضایت و اذن صریح مرتهن را برای فروش ملک اخذ کند، معامله از ابتدا صحیح و لازم الاجراست و هیچ مشکلی برای انتقال سند رسمی وجود نخواهد داشت. در این حالت، مرتهن می تواند شروطی را نیز برای اذن خود مطرح کند، مثلاً تسویه بخشی از بدهی.
2. با حفظ حقوق مرتهن: حتی اگر اذن صریح مرتهن اخذ نشده باشد، چنانچه معامله به گونه ای انجام شود که هیچ خللی به حقوق مرتهن وارد نشود، محاکم قضایی با استناد به آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور، امکان الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن را فراهم می دانند. این وضعیت به این معناست که مالکیت ملک به خریدار منتقل می شود، اما حق مرتهن برای استیفای طلب خود از آن مال همچنان به قوت خود باقی می ماند و در صورت عدم پرداخت دین، مرتهن می تواند طبق قانون از محل آن مال، طلب خود را وصول کند. این همان موضوع اصلی این مقاله است.

در عمل، اغلب خریداران و فروشندگان پس از انجام مبایعه نامه عادی، متوجه می شوند که ملک در رهن است و در این مرحله باید با رویکرد «حفظ حقوق مرتهن» و از طریق مراجع قضایی، نسبت به انتقال سند اقدام کنند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن: ابعاد و شرایط

زمانی که ملک مرهونه بدون اذن صریح مرتهن معامله شده است و راهن از انتقال سند رسمی خودداری می کند، خریدار چاره ای جز طرح دعوای حقوقی ندارد. این دعوا با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن در مراجع قضایی مطرح می شود.

معرفی دعوا: هدف، خواسته و خواهان

• هدف: هدف اصلی این دعوا، وادار کردن فروشنده ای است که ملک در رهن را فروخته و اکنون از انجام تعهد خود مبنی بر انتقال سند رسمی استنکاف می ورزد. این امر با تضمین عدم تضرر مرتهن صورت می گیرد.
• خواسته: خواهان در این دعوا، از دادگاه درخواست صدور حکم مبنی بر الزام خوانده (فروشنده) به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال ملک مورد معامله به نام خواهان (خریدار) با قید حفظ حقوق مرتهن را دارد.
• خواهان: خریدار مال مرهونه که بر اساس یک قرارداد عادی (مبایعه نامه) ملک را خریداری کرده است.
• خوانده: فروشنده (راهن) ملک و در برخی موارد خاص، مرتهن نیز ممکن است طرف دعوا قرار گیرد.

دلایل و مستندات لازم برای طرح این دعوا

برای موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن، خواهان باید مدارک و مستندات زیر را به دادگاه ارائه دهد:

1. مبایعه نامه عادی: سند اصلی و مهم ترین دلیل، مبایعه نامه یا قرارداد فروش عادی است که میان خریدار و فروشنده منعقد شده و حاوی تعهد فروشنده به انتقال سند رسمی است.
2. مدارک پرداخت ثمن معامله: اسناد واریزی، چک ها یا هر مدرکی که نشان دهنده پرداخت مبلغ معامله به فروشنده باشد.
3. استعلام ثبتی ملک: برای اثبات وضعیت ثبتی ملک، از جمله در رهن بودن آن، خواهان باید استعلامی از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه تهیه و ارائه کند. این استعلام نشان می دهد که ملک در رهن کدام بانک یا مؤسسه است و میزان بدهی آن چقدر است.
4. سایر مدارک: شامل مدارک شناسایی طرفین، وکالت نامه وکیل (در صورت وجود)، و هر مدرک دیگری که می تواند ادعای خواهان را تقویت کند.

شرایط اساسی پذیرش دعوا در دادگاه: لزوم «حفظ حقوق مرتهن»

پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن در دادگاه، مستلزم احراز یک شرط بنیادین است: «حفظ حقوق مرتهن». این بدان معناست که دادگاه باید اطمینان حاصل کند که با انتقال سند رسمی به نام خریدار، هیچ گونه ضرر و زیانی به حق عینی مرتهن بر ملک مرهونه وارد نخواهد شد. در حقیقت، دادگاه باید مطمئن شود که مرتهن همچنان قادر به استیفای طلب خود از محل وثیقه خواهد بود. این شرط، تضمین کننده امنیت معاملات و حفظ حقوق بستانکاران است.

آیا مرتهن (بانک) باید طرف دعوا قرار گیرد؟ بررسی جنبه های مختلف

اینکه آیا مرتهن (معمولاً بانک) باید به عنوان خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن قرار گیرد یا خیر، محل بحث و اختلاف نظر بوده است. با این حال، رویه قضایی و نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه در این خصوص راهنمایی های ارزشمندی ارائه کرده اند:

طبق نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۲۸۱ مورخ ۱۳۹۸/۰۴/۱۵ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، حتی اگر بانک (مرتهن) طرف دعوا قرار گیرد و حکم بر محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن صادر شود، صرف همین اعلام دادگاه مبنی بر حفظ حقوق بانک کافی است و دادگاه تکلیف دیگری در خصوص مرتهن ندارد. این نظریه نشان می دهد که هدف اصلی، احراز حفظ حقوق مرتهن است، نه لزوماً نیاز به اقدام اجرایی از سوی او.

بسیاری از حقوقدانان و رویه قضایی بر این باورند که در صورتی که خواسته دعوا صراحتاً با حفظ حقوق مرتهن ذکر شده باشد و هدف فقط انتقال مالکیت به خریدار باشد بدون اینکه حقی از مرتهن ضایع شود، لزومی به طرف دعوا قرار دادن مرتهن وجود ندارد. چرا که مرتهن در این دعوا عملاً نقشی در اجرای حکم ندارد و حقوق او خود به خود محفوظ خواهد ماند. با این حال، در برخی موارد، برای رفع ابهامات احتمالی یا زمانی که مرتهن ادعایی مطرح می کند، طرف دعوا قرار دادن او می تواند مفید باشد تا از صدور آرای متناقض یا پیچیدگی های آتی جلوگیری شود.

در نهایت، دادگاه وظیفه دارد با استعلام از مراجع ذی ربط (مانند اداره ثبت و بانک مرتهن)، وضعیت دقیق رهن را احراز کرده و اطمینان حاصل کند که با انتقال سند، هیچ خللی به حقوق مرتهن وارد نمی آید. اگر این اطمینان حاصل شود، حتی بدون رضایت صریح مرتهن، حکم به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق او صادر خواهد شد.

نحوه طرح دعوا و تنظیم دادخواست

تنظیم یک دادخواست دقیق و کامل، گام اساسی برای موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن است. در این بخش، به آموزش گام به گام نحوه تنظیم دادخواست و نکات کلیدی آن می پردازیم.

آموزش گام به گام تنظیم دادخواست

برای طرح دعوا، باید فرم دادخواست چاپی را تهیه و اطلاعات زیر را با دقت تکمیل کنید:

1. مشخصات خواهان: شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شغل و آدرس دقیق خریدار ملک.
2. مشخصات خوانده: شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شغل و آدرس دقیق فروشنده (راهن) ملک.
3. تعیین خواسته و بهای آن: این بخش از مهم ترین قسمت های دادخواست است که باید با دقت تکمیل شود.
4. دلایل و منضمات: در این قسمت، تمامی مدارک و مستنداتی که برای اثبات ادعای خود دارید، به ترتیب لیست می کنید. (مانند کپی مصدق مبایعه نامه، کپی مصدق اسناد پرداخت ثمن، استعلام ثبتی، کپی مصدق کارت ملی و شناسنامه).
5. شرح خواسته: در این بخش، باید به صورت مفصل و مستند توضیح دهید که چرا این دعوا را مطرح کرده اید و چه چیزی از دادگاه می خواهید.
6. امضاء: در نهایت، دادخواست باید توسط خواهان یا وکیل قانونی او امضا شود.

عنوان خواسته پیشنهادی در دادخواست

عنوان خواسته باید دقیق و مشخص باشد تا دادگاه بداند چه حکمی از او درخواست شده است. عنوان پیشنهادی برای این دعوا به شرح زیر است:

«تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده (فروشنده) به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ ملک مقوم به (مثلاً ارزش منطقه ای ملک) به نام خواهان (خریدار) با حفظ و ابقای حقوق مرتهن (بانک/مؤسسه مالی) مطابق با رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت وجود).»

نحوه شرح خواسته و ذکر دلایل و مستندات

در بخش شرح خواسته، باید به صورت منطقی و مرحله به مرحله، ماجرا را برای دادگاه توضیح دهید:

1. مقدمه: ابتدا به معرفی خود به عنوان خریدار و خوانده به عنوان فروشنده می پردازید.
2. شرح واقعه: تاریخ انعقاد مبایعه نامه عادی، مشخصات ملک مورد معامله، مبلغ معامله و نحوه پرداخت آن را ذکر می کنید.
3. وضعیت رهن: به در رهن بودن ملک اشاره می کنید (چه از ابتدا می دانستید و چه بعداً مطلع شدید) و نام مرتهن (بانک) را ذکر می کنید.
4. تعهدات فروشنده: به تعهد فروشنده مبنی بر انتقال سند رسمی و استنکاف او از انجام این تعهد اشاره می کنید.
5. استناد قانونی: به مواد قانونی مربوطه (مثلاً مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۱، ۲۲۲ و ۷۹۳ قانون مدنی) و همچنین به آرای وحدت رویه مرتبط (به ویژه رأی شماره ۸۳۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور) استناد می کنید که امکان انتقال سند با حفظ حقوق مرتهن را تأیید می کنند.
6. تاکید بر حفظ حقوق مرتهن: مهم است که در شرح خود، بر این نکته تاکید کنید که درخواست شما برای انتقال سند، به هیچ عنوان به معنی تضییع حقوق مرتهن نیست و حقوق او در این معامله محفوظ باقی خواهد ماند.

تشریح اهمیت ذکر «با حفظ حقوق مرتهن» در خواسته

ذکر عبارت «با حفظ حقوق مرتهن» در عنوان و شرح خواسته، از اهمیت حیاتی برخوردار است. این عبارت، دو پیام کلیدی را به دادگاه منتقل می کند:

1. قانونی بودن دعوا: نشان می دهد که خواهان از ماهیت حقوقی معامله مال مرهونه آگاه است و دعوای خود را بر اساس رویه قضایی صحیح مطرح کرده است.
2. عدم تضرر مرتهن: به دادگاه اطمینان می دهد که هدف از دعوا، دور زدن حقوق مرتهن نیست، بلکه صرفاً انتقال مالکیت به خریدار است، در حالی که مرتهن همچنان از حق وثیقه خود بر ملک بهره مند خواهد بود. این موضوع باعث می شود دادگاه با دید مثبت تری به دعوا نگاه کند و فرآیند رسیدگی تسریع یابد.

بدون این عبارت، ممکن است دادگاه دعوا را از ابتدا به دلیل منافی بودن با حقوق مرتهن، فاقد وجاهت قانونی دانسته و آن را رد کند یا نیاز به ورود مرتهن به عنوان طرف دعوا را ضروری بداند که خود باعث اطاله دادرسی خواهد شد.

آرای وحدت رویه و نظریات مشورتی کلیدی در این خصوص

تصمیمات هیأت عمومی دیوان عالی کشور در قالب آرای وحدت رویه، برای تمامی محاکم و مراجع قضایی لازم الاتباع هستند و مسیر رسیدگی به پرونده های مشابه را روشن می کنند. همچنین، نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، راهنمایی های عملی برای قضات و حقوقدانان محسوب می شوند. در ادامه به مهم ترین آن ها در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن می پردازیم.

رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور

این رأی یکی از مهم ترین و جدیدترین آرای وحدت رویه در خصوص بیع مال مرهونه است که تحولی در رویه قضایی ایجاد کرده است.

متن و تحلیل کامل رأی:

«نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تامین یا طلب وی تادیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ـ ۱۳۷۶/۰۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد. بنا به مراتب، رای شعبه پنجاه و دوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود و طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.»

این رأی صراحتاً بیان می دارد که فروش مال مرهونه توسط راهن، در صورتی که به حقوق مرتهن لطمه ای وارد نشود، منافاتی با ماده ۷۹۳ قانون مدنی و حتی رأی وحدت رویه ۶۲۰ ندارد. این یعنی فروش مال مرهونه غیرنافذ است اما با قید «حفظ حقوق مرتهن» قابل تصحیح و اجراست. این رأی، دیدگاه قبلی را که تمایل بیشتری به ابطال یا عدم اعتبار چنین معاملاتی داشت، تعدیل کرده و به سمت تسهیل معاملات و حفظ حقوق خریداران در عین تضمین حقوق مرتهن، حرکت می کند. لذا، امکان الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن، با این رأی، استحکام قانونی بیشتری یافته است.

رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۱/۰۸/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور

این رأی نیز از اهمیت بالایی برخوردار است و رأی وحدت رویه ۸۳۲ به آن ارجاع می دهد.

متن و تحلیل رأی و تبیین ارتباط آن با رأی شماره ۸۳۲:

رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ به طور کلی بر غیرنافذ بودن معامله مال مرهونه بدون اذن مرتهن تأکید داشت. این رأی در زمان خود، به نوعی تصرفات راهن بدون اذن مرتهن را باطل یا لااقل معلق به اذن او می دانست. اما رأی ۸۳۲ در واقع مفسر و متمم رأی ۶۲۰ است. به این معنا که رأی ۶۲۰ را نقض نمی کند، بلکه با افزودن عبارت «با حفظ حقوق مرتهن»، راهکار عملی برای معاملات مال مرهونه ارائه می دهد. رأی ۸۳۲ تصریح می کند که اگر حقوق مرتهن محفوظ بماند، دیگر تصرف راهن منافی حق مرتهن تلقی نمی شود و بنابراین، معامله قابل تنفیذ و تنظیم سند است. این دو رأی در کنار هم، یک رویه کامل تر و متعادل تر را در این زمینه شکل می دهند.

رای اصراری شماره ۳۱ مورخ ۱۳۷۷/۱۲/۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور

این رأی نیز در زمان خود، از جمله آرایی بود که بر امکان پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن تأکید داشت.

بررسی این رأی به عنوان مؤید پذیرش دعوا:

رأی اصراری شماره ۳۱، موید این نظریه است که در صورتی که دادگاه احراز کند با انتقال سند، به حقوق مرتهن خللی وارد نمی شود، می تواند حکم به انتقال سند رسمی صادر کند. این رأی، در کنار سایر نظریات مشورتی، نشان دهنده یک گرایش کلی در دستگاه قضایی برای پذیرش دعاوی انتقال مال مرهونه با رعایت حقوق مرتهن بوده است، حتی پیش از صدور رأی وحدت رویه ۸۳۲ که آن را به طور جامع تر تأیید کرد.

نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

نظریات مشورتی، اگرچه جنبه لازم الاجرا ندارند، اما راهنمای بسیار خوبی برای تفسیر قوانین و رویه های قضایی هستند.

1. نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۹ مورخ ۱۳۹۸/۰۸/۱۱:

   این نظریه در پاسخ به پرسشی در مورد عدم رضایت مرتهن به تنظیم سند با حفظ حقوق او بیان می دارد که: «مستفاد از ماده ۷۹۳ قانون مدنی، بیع مال مرهون غیرنافذ است… آنچه حائز اهمیت است حفظ حقوق مرتهن است و چنانچه مرتهن بدون ذکر علت موجهی صرفاً اعلام دارد که برای تنظیم سند انتقال راضی نیست و یا معامله مسبوق به اذن وی نمی باشد برای رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست. دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال به حقوق مرتهن خللی وارد نمی شود…» این نظریه صراحتاً تأکید می کند که رضایت صریح مرتهن، همیشه شرط لازم برای تنظیم سند نیست و وظیفه اصلی دادگاه، احراز عدم تضرر مرتهن است.

2. نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۲۸۱ مورخ ۱۳۹۸/۰۴/۱۵:

   این نظریه در خصوص طرف دعوا قرار دادن بانک (مرتهن) در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن مطرح شده و بیان می دارد: «چنانچه حکم بر محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی انتقال ملک با حفظ حقوق مرتهن (بانک) صادر شود، صرف همین اعلام دادگاه راجع به حفظ حقوق بانک (مرتهن) کافی است و در هر حال به نظر می رسد غیر از رأی اعلامی فوق الاشعار در خصوص مرتهن دادگاه با تکلیف دیگری مواجه نیست.» این نشان می دهد که حتی در صورت طرف دعوا قرار گرفتن مرتهن، انتظار اقدام خاصی از او نمی رود و هدف، صرفاً احراز حفظ حقوق اوست.

3. نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۱۸۲ مورخ ۱۳۹۸/۰۸/۱۸:

   این نظریه نیز مجدداً بر این نکته تأکید دارد که: «… آن چه حائز اهمیت است حفظ حقوق مرتهن است و چنانچه مرتهن به صراحت عدم رضایت خود را اعلام دارد… برای رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست. دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال به حقوق مرتهن خللی وارد نمی شود.» همچنین، این نظریه اشاره می کند که اگر مقصود از دعوا، الزام فروشنده به انجام تعهدات خود و ایجاد مقدمات فک رهن باشد، عدم طرف دعوا قرار گرفتن مرتهن مانع استماع دعوا نیست و رأی با حفظ حقوق مرتهن صادر می شود.

نتیجه گیری از مجموع این آراء و نظریات:

از مجموع این آراء و نظریات می توان نتیجه گرفت که رویه غالب قضایی و حقوقی در ایران، پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن است. محور اصلی این پذیرش، این است که با انتقال سند، به هیچ عنوان به حقوق عینی مرتهن بر عین مرهونه خللی وارد نشود. رضایت صریح مرتهن، اگرچه مطلوب است، اما عدم آن به تنهایی مانع از صدور حکم نیست و وظیفه اصلی دادگاه، احراز عدم تضرر مرتهن است. طرف دعوا قرار دادن مرتهن نیز در بسیاری از موارد ضروری نیست، مگر اینکه شرایط خاصی ایجاب کند.

نقش دادگاه در احراز حفظ حقوق مرتهن

دادگاه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن، صرفاً یک ناظر نیست، بلکه نقش فعال و تعیین کننده ای در احراز و تضمین این امر حیاتی دارد. وظیفه اصلی دادگاه این است که به دقت بررسی کند آیا با انتقال سند رسمی به نام خریدار، حقوق مرتهن تضییع می شود یا خیر.

تأکید بر وظیفه دادگاه در احراز عدم تضرر مرتهن

مهم ترین وظیفه دادگاه، احراز عدم تضرر مرتهن است. دادگاه نمی تواند صرفاً بر اساس ادعای خواهان یا سکوت مرتهن حکم صادر کند، بلکه باید با بررسی دقیق تمامی جوانب پرونده، اطمینان حاصل کند که انتقال سند به معنای از بین رفتن وثیقه مرتهن یا کاهش ارزش آن نیست. این احراز می تواند از طریق استعلامات، جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری و سایر تحقیقات لازم صورت گیرد.

برای مثال، اگر بدهی رهنی به طور کامل تسویه شده باشد یا تضمینات کافی (مثل سپرده نقدی یا وثیقه جایگزین) برای پرداخت دین فراهم شود، حقوق مرتهن حفظ شده تلقی می گردد. دادگاه باید به این موارد توجه کند و رأی خود را بر این اساس صادر نماید.

مواردی که عدم رضایت صریح مرتهن مانع صدور حکم نیست

بر اساس آرای وحدت رویه و نظریات مشورتی که پیش تر بررسی شد، عدم رضایت صریح مرتهن، به تنهایی، مانع از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن نیست. این یک اصل مهم در رویه قضایی کنونی است. دادگاه در چنین مواردی، باید دلیل عدم رضایت مرتهن را بررسی کند. اگر مرتهن بدون ارائه دلیل موجه و صرفاً به صورت کلی با انتقال سند مخالفت کند، این مخالفت مانع از صدور حکم نخواهد بود، مشروط بر اینکه دادگاه از طرق دیگر احراز کند که حقوق او محفوظ باقی می ماند.

اهمیت این نکته در آن است که مرتهن نمی تواند بدون دلیل منطقی و حقوقی، مانع از تصرفات مالکانه راهن (فروشنده) شود؛ به شرطی که این تصرفات به حق وثیقه او لطمه ای وارد نکند.

اهمیت کارشناسی و استعلام از مراجع ذیربط (اداره ثبت، بانک)

برای احراز حفظ حقوق مرتهن، دادگاه می تواند و گاهی اوقات باید از ابزارهای زیر استفاده کند:

1. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: برای کسب اطلاعات دقیق در مورد وضعیت رهن، تاریخ ایجاد آن، میزان بدهی رهنی، و مشخصات دقیق ملک.
2. استعلام از بانک یا مؤسسه مرتهن: برای آگاهی از میزان دقیق طلب مرتهن، وضعیت اقساط، و شروط احتمالی برای فک رهن یا انتقال سند.
3. جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری: در مواردی که ارزش ملک، میزان بدهی یا سایر جوانب مالی پیچیده باشد، دادگاه می تواند از کارشناس رسمی درخواست کند تا وضعیت مالی و اطمینان از حفظ حقوق مرتهن را بررسی و به دادگاه گزارش دهد. این گزارش می تواند شامل ارزیابی ارزش ملک، مقایسه آن با میزان بدهی و تحلیل نحوه تأمین حقوق مرتهن باشد.

این اقدامات به دادگاه کمک می کند تا با اتکا به اطلاعات مستند و تخصصی، تصمیم گیری عادلانه و مطابق با قانون داشته باشد و از تضییع حقوق هر یک از طرفین جلوگیری کند.

پیامدها و اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن

پس از صدور حکم قطعی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن، مراحل اجرایی حکم آغاز می شود که دارای جزئیات خاص خود است. این بخش به بررسی این مراحل و پیامدهای آن می پردازد.

مراحل پس از صدور حکم قطعی

زمانی که حکم دادگاه قطعی می شود (یعنی مهلت تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی به پایان رسیده یا رأی در مراحل بالاتر تأیید شده است)، مراحل اجرای آن به شرح زیر است:

1. تقاضای صدور اجرائیه: خواهان (خریدار) باید به اجرای احکام دادگستری مراجعه کرده و درخواست صدور اجرائیه برای حکم صادره را نماید.
2. ابلاغ اجرائیه: اجرائیه به خوانده (فروشنده) ابلاغ می شود و به او مهلت داده می شود تا در دفترخانه حاضر شده و نسبت به امضای سند رسمی اقدام کند.
3. استنکاف خوانده: اگر فروشنده پس از ابلاغ اجرائیه و در مهلت مقرر، از حضور در دفترخانه و امضای سند استنکاف ورزد، خواهان می تواند این موضوع را به اجرای احکام اطلاع دهد.
4. نمایندگی از سوی دادگاه: در صورت استنکاف فروشنده، خواهان می تواند درخواست کند که نماینده دادگاه (معمولاً رئیس یا یکی از کارمندان اجرای احکام) به جای فروشنده در دفترخانه حاضر شده و سند رسمی را امضا کند. هزینه این اقدام بر عهده فروشنده است و از او مطالبه خواهد شد.

نقش اجرای احکام و دفاتر اسناد رسمی

اجرای احکام: واحد اجرای احکام دادگستری، مسئول نظارت بر اجرای صحیح حکم و انجام تشریفات قانونی آن است. این واحد، اجرائیه را صادر، ابلاغ و در صورت نیاز، مقدمات حضور نماینده دادگاه در دفترخانه را فراهم می کند.

دفاتر اسناد رسمی: سردفتر اسناد رسمی، با رعایت تمامی قوانین و مقررات مربوط به تنظیم اسناد ملکی، از جمله استعلامات لازم از اداره ثبت (مانند استعلام وضعیت رهن)، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم و ثبت می کند. در سند جدید، صراحتاً قید می شود که ملک با «حفظ حقوق مرتهن» منتقل شده است و مرتهن همچنان حق وثیقه بر آن را داراست.

امکان فک رهن همزمان یا متعاقب تنظیم سند

امکان فک رهن همزمان یا پس از تنظیم سند رسمی وجود دارد:

• فک رهن همزمان: در برخی موارد، خریدار یا حتی فروشنده می تواند همزمان با فرآیند انتقال سند، نسبت به تسویه بدهی رهنی با مرتهن اقدام کند و فک رهن را دریافت نماید. در این صورت، سند به صورت کاملاً آزاد به نام خریدار منتقل می شود. این روش، بهترین حالت برای خریدار است.
• فک رهن متعاقب تنظیم سند: اگر فک رهن در زمان انتقال سند انجام نشود، ملک به نام خریدار منتقل می شود، اما همچنان در رهن مرتهن باقی می ماند. در این حالت، خریدار به عنوان مالک جدید ملک مرهونه، می تواند در آینده با پرداخت بدهی به مرتهن، نسبت به فک رهن اقدام کند. در این صورت، مرتهن باید به درخواست خریدار، سند ملک را از قید رهن آزاد سازد. این موضوع به خصوص زمانی اهمیت می یابد که فروشنده به تعهد خود در فک رهن عمل نکرده است.

جایگزینی تعهد فروشنده در صورت استنکاف از اجرای حکم

همانطور که ذکر شد، اگر فروشنده از اجرای حکم دادگاه برای حضور در دفترخانه و امضای سند استنکاف ورزد، نماینده دادگاه (مدیر دفتر دادگاه یا یکی از کارمندان اجرای احکام) به جای او سند را امضا خواهد کرد. این اقدام به معنای جایگزینی تعهد فروشنده است. یعنی، دادگاه به نیابت از فروشنده، عملی را انجام می دهد که فروشنده مکلف به انجام آن بوده است. این فرآیند، تضمین کننده اجرای عدالت و احقاق حقوق خریدار است و نشان می دهد که عدم همکاری فروشنده نمی تواند مانع از اجرای حکم و انتقال مالکیت شود.

هزینه های مربوط به این اقدامات اجرایی و همچنین هزینه هایی که برای احقاق حق به خریدار تحمیل شده (مانند هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل)، قابل مطالبه از فروشنده خواهد بود و در صورت نیاز، از اموال او توقیف و وصول می شود.

نتیجه گیری و توصیه های پایانی

موضوع الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن، یکی از مهم ترین و پیچیده ترین مسائل در حقوق املاک است که فهم صحیح آن برای تمامی فعالان این حوزه و حتی عموم مردم ضروری است. همانطور که بررسی شد، رویه قضایی کشور با صدور آرای وحدت رویه و نظریات مشورتی، راه را برای انتقال مالکیت املاک مرهونه با رعایت دقیق حقوق مرتهن، هموار ساخته است.

نکات کلیدی مقاله:

• مالکیت عین مرهونه با راهن است و مرتهن فقط حق عینی تبعی بر آن دارد.
• بیع مال مرهونه بدون اذن مرتهن، غیرنافذ است، نه باطل.
• رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، امکان الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن را به طور کامل تأیید کرده است.
• مهم ترین شرط برای پذیرش این دعوا، احراز عدم تضرر مرتهن توسط دادگاه است.
• عدم رضایت صریح مرتهن، به تنهایی مانع از صدور حکم نیست، اگر دادگاه احراز کند حقوق او محفوظ می ماند.
• ذکر عبارت «با حفظ حقوق مرتهن» در دادخواست و خواسته، از اهمیت بالایی برخوردار است.

توصیه هایی برای خریداران و فروشندگان برای پیشگیری از دعاوی مشابه:

1. استعلام دقیق پیش از معامله: قبل از هرگونه اقدام برای خرید یا فروش ملک، از طریق سامانه ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی، نسبت به در رهن بودن یا نبودن ملک استعلام بگیرید. این ساده ترین و مهم ترین گام پیشگیرانه است.
2. ذکر صریح وضعیت رهن در مبایعه نامه: اگر ملک در رهن است، این موضوع باید به صراحت و با تمام جزئیات (نام مرتهن، میزان بدهی، تاریخ رهن) در مبایعه نامه عادی ذکر شود.
3. اخذ رضایت کتبی مرتهن: در صورت امکان، سعی کنید پیش از معامله یا همزمان با آن، رضایت کتبی مرتهن را برای انتقال سند (با شروط یا بدون شروط) اخذ نمایید.
4. تعیین تکلیف فک رهن در مبایعه نامه: در مبایعه نامه، باید به صراحت مشخص شود که مسئولیت فک رهن بر عهده کیست (فروشنده یا خریدار) و مهلت و شروط انجام آن چگونه است.
5. مشورت با وکیل متخصص: پیچیدگی های حقوقی معاملات املاک مرهونه به حدی است که توصیه می شود حتماً پیش از هرگونه اقدام، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و حقوقی مشورت نمایید. این مشورت می تواند از بروز دعاوی پرهزینه و طولانی مدت جلوگیری کند.

در نهایت، فهم دقیق حقوق و تعهدات طرفین در معامله مال مرهونه، به خصوص در رابطه با الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن، می تواند از بروز اختلافات جلوگیری کرده و زمینه را برای انجام معاملاتی امن تر و با اطمینان خاطر بیشتر فراهم آورد.