چگونه قولنامه دستی املاک بنویسیم؟ (راهنمای جامع با نمونه)
املاک نمونه نوشتن قولنامه دستی
تنظیم یک قولنامه دستی املاک معتبر و حقوقی، اساسی ترین گام برای حفظ منافع خریدار و فروشنده در معاملات ملک، زمین و آپارتمان است. این سند که بدون نیاز به حضور در دفاتر رسمی یا آژانس های املاک تهیه می شود، نیازمند آگاهی کامل از ارکان، جزئیات و نکات حقوقی مهم است تا از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود و اعتبار قانونی داشته باشد.
در معاملات املاک، اسناد و قراردادها نقش حیاتی در تضمین حقوق طرفین ایفا می کنند. سند، نوشته ای است که به صورت مکتوب تنظیم شده و حاوی تعهدات و توافقات میان اشخاص است. این اسناد می توانند به دو دسته اصلی تقسیم شوند: اسناد رسمی و اسناد عادی. اسناد رسمی آن هایی هستند که در دفاتر اسناد رسمی و تحت نظارت قانون تنظیم و ثبت می شوند، در حالی که اسناد عادی، خارج از این دفاتر و معمولاً توسط خود طرفین یا در بنگاه های معاملاتی تهیه می گردند. یکی از رایج ترین انواع اسناد عادی در حوزه املاک، «قولنامه» است که در عرف جامعه و معاملات روزمره کاربرد فراوانی دارد. هدف از نوشتن قولنامه دستی، ثبت یک توافق اولیه و تعهدآور میان خریدار و فروشنده، پیش از انجام مراحل رسمی انتقال مالکیت است.
اهمیت قولنامه دستی در سرعت بخشیدن به روند معامله و کاهش هزینه های اولیه نهفته است، اما به دلیل ماهیت غیررسمی آن، خطرات و چالش های حقوقی خاص خود را نیز دارد. عدم آگاهی از جزئیات و نکات حقوقی مربوط به این اسناد می تواند منجر به سوءاستفاده، کلاهبرداری یا بروز اختلافات پیچیده در آینده شود. به همین دلیل، تنظیم یک نمونه قولنامه دستی املاک نیازمند دقت، دانش و توجه به تمامی ارکان قانونی است. این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی، به بررسی دقیق قولنامه دستی، ارکان ضروری آن، مهمترین نکات حقوقی و ارائه نمونه های عملی برای انواع ملک می پردازد تا افراد بتوانند با آگاهی کامل، قراردادی محکم و امن تنظیم کنند.
قولنامه دستی چیست و چه اعتباری دارد؟
برای ورود به مبحث نوشتن قولنامه دستی، ابتدا باید به طور دقیق بدانیم که قولنامه چیست و جایگاه قانونی آن کجاست. قولنامه در عرف معاملات کشور ما، سندی است که معمولاً به صورت عادی و خارج از دفاتر اسناد رسمی یا بنگاه های املاک تنظیم می شود و نشان دهنده توافق اولیه و تعهد طرفین به انجام معامله اصلی در آینده است.
تعریف حقوقی و عرفی قولنامه
از نظر حقوقی، قولنامه را می توان نوعی پیش قرارداد یا قرارداد مقدماتی دانست. در این سند، طرفین (فروشنده و خریدار) متعهد می شوند که در تاریخ معینی و در مکان مشخصی (معمولاً دفترخانه اسناد رسمی)، برای انعقاد عقد اصلی (مثل بیع) و تنظیم سند رسمی حضور یابند. این تعهد، یک تعهد به انجام کار است و نه لزوماً انتقال مالکیت فوری. اما در عرف جامعه، قولنامه اغلب به معنای همان قرارداد خرید و فروش عادی است که به منظور انتقال مالکیت عین یا منافع یک مال (مانند ملک یا خودرو) تنظیم می گردد. این سند می تواند هم توسط خود طرفین نوشته شود و هم در بنگاه های املاک با یا بدون دریافت کد رهگیری.
ویژگی های قولنامه دستی
قولنامه دستی به سندی گفته می شود که طرفین قرارداد، یعنی خریدار و فروشنده، خودشان اقدام به نگارش و تنظیم آن می کنند. این نوع قولنامه معمولاً بدون دخالت بنگاه معاملات املاک و یا دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شود و فاقد کد رهگیری است. ویژگی اصلی آن، تکیه بر امضا و اثر انگشت طرفین و همچنین گواهی شهود برای اعتبار بخشیدن به آن است. سرعت در تنظیم، کاهش هزینه های اولیه و انعطاف پذیری بیشتر در تنظیم شروط، از جمله دلایلی است که افراد را به سمت استفاده از قولنامه های دستی سوق می دهد.
تفاوت با قولنامه بنگاهی و کد رهگیری
تفاوت عمده قولنامه دستی با قولنامه بنگاهی در این است که قولنامه بنگاهی معمولاً توسط مشاور املاک تنظیم و دارای کد رهگیری است. کد رهگیری یک شماره منحصر به فرد است که پس از ثبت معامله در سامانه اطلاعات بازار املاک و مستغلات کشور صادر می شود و به نوعی سندیت بیشتری به معامله می بخشد. اما قولنامه دستی فاقد این کد است. اگرچه عدم وجود کد رهگیری از اعتبار قانونی قولنامه دستی نمی کاهد، اما وجود کد رهگیری می تواند به عنوان یک ابزار نظارتی و اثباتی در مراجع قضایی، در صورت بروز اختلاف، مفید باشد. این بدان معنا نیست که قولنامه های بدون کد رهگیری بی اعتبار هستند، بلکه نحوه اثبات آن ها ممکن است کمی دشوارتر باشد.
اعتبار حقوقی قولنامه دستی
با وجود عادی بودن، قولنامه دستی در صورت رعایت اصول و شرایط قانونی، یک سند معتبر و قابل استناد است. ماده ۱۰ قانون مدنی ایران اصل آزادی قراردادها را به رسمیت می شناسد و بر اساس آن، هرگونه قراردادی که بین افراد منعقد شود و مخالف صریح قانون نباشد، برای طرفین لازم الاجرا است. بنابراین، اگر نمونه قولنامه دستی املاک به درستی و با رعایت ارکان و شروط صحت معامله تنظیم شود، در محاکم قضایی قابل استناد بوده و طرفین ملزم به اجرای تعهدات مندرج در آن خواهند بود. این اعتبار به این معنی است که حتی اگر سند رسمی تنظیم نشده باشد، تعهدات مالی و سایر شروط ذکر شده در قولنامه دستی، قدرت اجرایی دارند.
دلایل تمایل به قولنامه دستی
افراد به دلایل مختلفی به سراغ نوشتن قولنامه دستی می روند:
- سرعت: فرآیند تنظیم قولنامه دستی سریع تر از مراجعه به بنگاه یا دفترخانه است.
- هزینه کمتر: هزینه های مربوط به کمیسیون بنگاه و حق التحریر دفترخانه در این روش وجود ندارد.
- انعطاف پذیری بیشتر: طرفین می توانند شروط خاص و مورد نظر خود را با جزئیات کامل در قرارداد وارد کنند.
البته، این مزایا با ریسک های خاص خود همراه است که با آگاهی و دقت در تنظیم می توان آن ها را به حداقل رساند.
ارکان اساسی یک قولنامه دستی معتبر برای املاک
برای اینکه یک نمونه قولنامه دستی املاک از اعتبار حقوقی کافی برخوردار باشد و بتواند به عنوان یک سند محکم در مراجع قانونی مورد استناد قرار گیرد، باید شامل ارکان و جزئیات اساسی باشد. فقدان هر یک از این ارکان می تواند به ضعف قولنامه و بروز مشکلات حقوقی منجر شود. در ادامه، به بررسی تفصیلی این ارکان می پردازیم:
الف) مشخصات کامل طرفین (فروشنده و خریدار)
دقیق ترین و کامل ترین اطلاعات هویتی طرفین، اولین و مهمترین بخش قولنامه است. این اطلاعات باید شامل موارد زیر باشد و با مدارک هویتی (شناسنامه و کارت ملی) کاملاً تطابق داشته باشد:
- نام و نام خانوادگی
- نام پدر
- شماره شناسنامه
- کد ملی
- تاریخ تولد
- آدرس دقیق پستی
- شماره تماس (تلفن ثابت و همراه)
در صورتی که یکی از طرفین (فروشنده یا خریدار) به واسطه وکیل، ولی یا قیم خود در معامله شرکت می کند، مشخصات کامل نماینده قانونی و همچنین مستندات قانونی نمایندگی (مانند وکالت نامه، قیم نامه یا حکم ولایت) باید به طور واضح در قولنامه ذکر شود. تأکید می شود که تمامی این اطلاعات باید عیناً با مدارک هویتی و نمایندگی تطابق داده شود تا از هرگونه ابهام یا سوءاستفاده جلوگیری شود.
ب) مشخصات دقیق مورد معامله (ملک یا زمین)
جزئیات کامل و دقیق ملک مورد معامله از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است. هرگونه ابهام در این بخش می تواند منجر به بطلان قرارداد یا اختلافات جدی شود:
- نوع ملک: (زمین کشاورزی، زمین مسکونی، خانه کلنگی، آپارتمان، ویلا، مغازه و غیره)
- آدرس دقیق و کامل ملک: (استان، شهر، خیابان اصلی، خیابان فرعی، کوچه، پلاک ثبتی، شماره قطعه)
- پلاک ثبتی و بخش ثبتی: این اطلاعات باید مطابق با سند رسمی یا اسناد مالکیت قبلی باشد.
- متراژ دقیق: مساحت دقیق ملک به عدد و حروف (مثلاً: دویست و پنجاه متر مربع)
- حدود اربعه: برای زمین و خانه های کلنگی، ذکر حدود چهارگانه (شمالاً به، جنوباً به، شرقاً به، غرباً به) ضروری است.
- سایر مشخصات:
- برای آپارتمان: طبقه، واحد، شماره واحد، تعداد اتاق ها.
- برای تمامی املاک: تعداد دانگ (معمولاً شش دانگ)، کاربری (مسکونی، تجاری، اداری، کشاورزی).
- مشخصات متعلقات: پارکینگ (شماره پارکینگ)، انباری (شماره انباری)، بالکن، انشعابات آب، برق، گاز، تلفن و وضعیت آن ها (اختصاصی، مشاع).
- ذکر وضعیت سند: نوع سند (ثبتی، قولنامه ای، مشاع) و شماره سند در صورت وجود.
ج) ثمن معامله (قیمت کل)
مبلغ دقیق قیمت کل ملک باید به وضوح و بدون هیچگونه ابهامی، هم به عدد و هم به حروف، در قولنامه ذکر شود. این کار از خطاهای احتمالی در خواندن یا تفسیر مبلغ جلوگیری می کند. به عنوان مثال: مبلغ ۱,۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ (یک میلیارد و دویست میلیون) ریال معادل ۱۲۰,۰۰۰,۰۰۰ (صد و بیست میلیون) تومان.
د) نحوه و زمان بندی پرداخت ثمن
این بخش جزئیات مربوط به چگونگی و زمان بندی پرداخت کل مبلغ معامله را مشخص می کند و بسیار حیاتی است:
- مبلغ پیش پرداخت: میزان مبلغی که در زمان امضای قولنامه یا در تاریخ مشخصی به عنوان پیش پرداخت پرداخت می شود (نحوه پرداخت: نقدی، چک بانکی – با ذکر شماره و تاریخ چک).
- مبلغ اقساط: در صورت اقساطی بودن پرداخت، تعداد اقساط، مبلغ هر قسط، تاریخ سررسید دقیق هر قسط و مشخصات چک های مربوطه (شماره چک، تاریخ، نام بانک، شماره حساب).
- مبلغ باقی مانده: مبلغی که در زمان تحویل ملک، تنظیم سند رسمی یا هر تاریخ توافقی دیگر پرداخت خواهد شد.
ه) تاریخ و شرایط تحویل مورد معامله
تاریخ دقیق تحویل فیزیکی ملک یا زمین به خریدار باید به وضوح قید شود. همچنین، شرایط تحویل مانند تخلیه کامل ملک، وضعیت نظافت، و تحویل کلیدها نیز باید ذکر گردد.
و) تاریخ حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی (در صورت لزوم)
اگر ملک دارای سند رسمی است و قرار است پس از قولنامه، سند نیز به صورت رسمی منتقل شود، تاریخ دقیق، ساعت و آدرس دفترخانه اسناد رسمی که طرفین باید برای تنظیم سند در آنجا حاضر شوند، الزامی است. این بخش باید با دقت بالا و توافق هر دو طرف مشخص شود.
ز) تعهدات و شروط طرفین
این بخش شامل هرگونه توافقات و شروط خاصی است که طرفین مایلند در قرارداد ذکر کنند:
- شروط خاص: مانند عدم انتقال به غیر تا قبل از تسویه کامل، انجام تعمیرات خاص توسط فروشنده قبل از تحویل.
- تعهدات فروشنده: تسویه کامل بدهی های قبلی ملک شامل عوارض شهرداری، مالیات نقل و انتقال، قبوض آب، برق، گاز و تلفن تا تاریخ تحویل.
- تعهدات خریدار: انجام مراحل بعدی معامله و پرداخت مبالغ در زمان های مقرر.
ح) امضای طرفین و شهود
برای اعتبار بخشیدن به قولنامه دستی، امضای خوانا و اثر انگشت هر دو طرف (فروشنده و خریدار) ضروری است. علاوه بر آن، حضور و امضای حداقل دو شاهد معتبر (با ذکر نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی و آدرس آن ها) توصیه می شود. امضای شهود به عنوان گواه بر صحت و وقوع معامله، در صورت بروز اختلاف، نقش مهمی ایفا می کند. هر دو طرف باید یک نسخه اصلی از قولنامه امضا شده را نزد خود نگهداری کنند.
مهمترین نکات حقوقی برای افزایش امنیت قولنامه دستی املاک
نوشتن قولنامه دستی با وجود سادگی و انعطاف پذیری، نیازمند دقت فراوان به نکات حقوقی است. عدم رعایت این موارد می تواند عواقب جبران ناپذیری برای طرفین به همراه داشته باشد. در این بخش، به مهمترین نکات حقوقی می پردازیم که می تواند امنیت نمونه قولنامه دستی املاک شما را افزایش دهد.
بررسی دقیق هویت و مالکیت
قبل از امضای هر سندی، ضروری است که از هویت و مالکیت طرف مقابل اطمینان حاصل کنید:
- مطالعه شناسنامه و کارت ملی: مشخصات کامل شناسنامه ای و کد ملی طرفین را با دقت بررسی و با اطلاعات مندرج در قولنامه تطبیق دهید.
- تطبیق اطلاعات هویتی با اسناد مالکیت: اطلاعات فروشنده باید دقیقاً با نام مندرج در سند رسمی، بنچاق یا قولنامه های قبلی ملک مطابقت داشته باشد.
- اطمینان از اختیار فروشنده: مطمئن شوید که فروشنده، مالک واقعی ملک است و اختیار کامل برای معامله را دارد. فروش مال غیر جرم است.
- بررسی وکالت نامه (در صورت وجود وکیل): اگر فروشنده یا خریدار وکیل دارد، اعتبار وکالت نامه، تاریخ انقضا و حدود اختیارات وکیل را به دقت بررسی کنید و اطمینان حاصل کنید که وکیل عزل نشده باشد.
استعلام وضعیت ثبتی ملک
این گام، یکی از حیاتی ترین اقدامات پیش از معامله است. با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، می توانید از وضعیت ثبتی ملک استعلام بگیرید. این استعلام نشان می دهد که آیا ملک:
- در رهن بانک یا اشخاص دیگر قرار دارد.
- توقیف قضایی شده است.
- دارای معارض (ادعای مالکیت از سوی شخص ثالث) است.
- دارای ممنوعیت قانونی برای انتقال است.
انجام این استعلام، خریدار را از بسیاری از مشکلات آتی نجات می دهد و اعتبار قولنامه دستی را افزایش می دهد.
شرط اسقاط کافه خیارات
یکی از شروط مهم و رایج در معاملات املاک، شرط اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش است.
این عبارت به این معناست که طرفین، تمامی حقوق قانونی خود برای فسخ قرارداد را (به جز موارد خاص و استثنایی که قانونگذار اجازه فسخ داده است) از خود سلب می کنند. حتی اگر بعداً مشخص شود که یکی از طرفین در این معامله دچار ضرر فاحش (غبن فاحش) شده است، حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت.
مهم است که خریدار و فروشنده، مفهوم این شرط را کاملاً درک کنند. با این حال، باید توجه داشت که برخی از خیارات مانند خیار تدلیس (فریب)، خیار عیب (در صورتی که عیب مخفی باشد و طرفین از آن بی خبر باشند و بعداً کشف شود) و خیار شرط (اگر برای فسخ، شرطی در قرارداد ذکر شده باشد) حتی با وجود شرط اسقاط کافه خیارات نیز ممکن است باقی بمانند. بنابراین، ذکر دقیق نیت طرفین در مورد اسقاط این حقوق بسیار مهم است.
تعیین وجه التزام (خسارت عدم انجام تعهد)
تعیین وجه التزام در نمونه قولنامه دستی املاک، اهرم فشاری است برای تضمین اجرای تعهدات توسط طرفین.
وجه التزام مبلغی است که در قرارداد پیش بینی می شود و در صورت عدم انجام تعهد از سوی هر یک از طرفین، متعهد له (ذی نفع) می تواند آن مبلغ را به عنوان خسارت مطالبه کند.
این مبلغ می تواند به صورت مقطوع یا روزانه (مثلاً برای هر روز تأخیر در تحویل ملک) تعیین شود. توجه داشته باشید که مبلغ وجه التزام باید منطقی و متناسب با ارزش معامله باشد تا در صورت بروز اختلاف، مورد تأیید مراجع قضایی قرار گیرد. وجه التزام با خسارت تأخیر تفاوت دارد؛ وجه التزام برای عدم انجام اصل تعهد است، در حالی که خسارت تأخیر برای دیرکرد در انجام تعهد است.
تعیین خسارت تأخیر در تحویل یا تسویه
مشخص کردن جریمه روزانه یا مبلغ مقطوع برای تأخیر در تحویل ملک توسط فروشنده یا تأخیر در پرداخت اقساط یا مبلغ باقی مانده توسط خریدار، بسیار مهم است. این شرط، انگیزه طرفین را برای پایبندی به زمان بندی های مشخص شده افزایش می دهد و از طولانی شدن بی مورد فرآیند معامله جلوگیری می کند.
ذکر وضعیت ممنوع المعامله بودن
فروشنده باید صراحتاً در قولنامه اقرار کند که ممنوع المعامله نیست و هیچگونه منع قانونی برای انجام این معامله ندارد. این اقرار، مسئولیت حقوقی فروشنده را در صورت اثبات خلاف آن افزایش می دهد.
ذکر مرجع حل اختلاف
پیش بینی مرجع حل اختلاف در قولنامه دستی، در صورت بروز مشکلات، فرآیند رسیدگی را تسهیل می کند. این مرجع می تواند:
- دادگاه های عمومی حقوقی
- شوراهای حل اختلاف (برای مبالغ کمتر)
- یا داوری (با توافق طرفین و معرفی داور یا شیوه انتخاب داور)
باشد. تعیین داور متخصص در حوزه املاک می تواند سرعت رسیدگی را افزایش دهد.
امضا، اثر انگشت خوانا و گواهی شهود
تأکید می شود که علاوه بر امضای خوانا، طرفین اثر انگشت خود را نیز ذیل قولنامه درج کنند. حضور و امضای حداقل دو شاهد معتبر که مشخصات کامل آن ها نیز ذکر شده باشد، سندیت قولنامه دستی را به میزان قابل توجهی افزایش می دهد. هر یک از طرفین باید یک نسخه اصلی از قولنامه را که حاوی تمامی امضاها و اثر انگشت هاست، نزد خود نگهداری کنند. این اقدامات از انکار و تردید در اصالت سند در آینده جلوگیری می کند.
نمونه نوشتن قولنامه دستی زمین (قابل کپی و ویرایش)
این بخش شامل یک قالب کامل برای نوشتن قولنامه دستی زمین است. می توانید این متن را کپی کرده و جای خالی ها را با اطلاعات مربوط به معامله خود پر کنید. دقت کنید که تمام جزئیات مربوط به زمین به دقت و بدون ابهام وارد شود.
«بسمه تعالی»
قولنامه فروش قطعی یک قطعه زمین
تاریخ تنظیم: [تاریخ کامل] (مثلاً: یکشنبه، ۲۰ خرداد ۱۴۰۳)
طرفین قرارداد:
فروشنده:
- نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی فروشنده]
- نام پدر: [نام پدر فروشنده]
- شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه فروشنده]
- کد ملی: [کد ملی فروشنده]
- تاریخ تولد: [تاریخ تولد فروشنده]
- آدرس کامل: [آدرس دقیق پستی فروشنده (استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد)]
- شماره تماس: [شماره تلفن فروشنده]
که در این قرارداد به اختصار فروشنده نامیده می شود.
خریدار:
- نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خریدار]
- نام پدر: [نام پدر خریدار]
- شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خریدار]
- کد ملی: [کد ملی خریدار]
- تاریخ تولد: [تاریخ تولد خریدار]
- آدرس کامل: [آدرس دقیق پستی خریدار (استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد)]
- شماره تماس: [شماره تلفن خریدار]
که در این قرارداد به اختصار خریدار نامیده می شود.
موضوع مورد معامله:
تمامی و تمامیت شش دانگ یک قطعه زمین [نوع کاربری زمین: مثلاً زراعی، مسکونی، باغی] به مساحت دقیق [متراژ به عدد] ( [متراژ به حروف] ) متر مربع، دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی، واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] ثبتی [شهرستان]، به نشانی دقیق: استان [استان]، شهر [شهر]، [خیابان اصلی]، [کوچه/بلوار]، پلاک [پلاک ملک]. حدود اربعه ملک فوق الذکر عبارت است از:
- شمالاً: [حدود شمالی مثلاً به خیابان یا ملک مجاور]
- جنوباً: [حدود جنوبی مثلاً به کوچه یا ملک مجاور]
- شرقاً: [حدود شرقی مثلاً به ملک مجاور]
- غرباً: [حدود غربی مثلاً به ملک مجاور]
این زمین با تمامی توابع و لواحق شرعیه و عرفیه آن، از جمله [ذکر متعلقات مانند حقابه، مسیر عبور و مرور، چاه آب در صورت وجود]، به خریدار فروخته می شود.
ثمن معامله (قیمت کل):
قیمت کل مورد توافق برای معامله زمین فوق الذکر، مبلغ [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) ریال معادل [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) تومان می باشد که خریدار متعهد به پرداخت آن به فروشنده است.
نحوه و زمان بندی پرداخت ثمن:
مبلغ کل ثمن معامله به شرح ذیل توسط خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد:
- مبلغ پیش پرداخت: مبلغ [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) ریال معادل [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) تومان در تاریخ [تاریخ پرداخت پیش پرداخت] طی [نحوه پرداخت: مثلاً چک شماره … بانام … بانک … به تاریخ … / یا وجه نقد] به فروشنده پرداخت گردید. فروشنده با امضای این سند، اقرار به دریافت مبلغ مذکور می نماید.
- مبلغ باقی مانده: مابقی ثمن معامله به مبلغ [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) ریال معادل [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) تومان، در تاریخ [تاریخ پرداخت مابقی] و همزمان با [زمان مشخص: مثلاً تحویل فیزیکی ملک / یا حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی] به صورت [نحوه پرداخت: نقد / چک بانکی] به فروشنده پرداخت خواهد شد.
تعهدات فروشنده:
- فروشنده اقرار و اعلام می دارد که مالک قانونی و بلامعارض مورد معامله می باشد و ملک در رهن، وثیقه، توقیف، بازداشت و یا ممنوع المعامله نبوده و هیچگونه معارض قانونی و حقوقی ندارد.
- فروشنده متعهد است تمامی بدهی های مربوط به ملک از جمله عوارض شهرداری، مالیات های متعلقه (نقل و انتقال) و سایر هزینه های احتمالی تا تاریخ تحویل ملک به خریدار را تسویه و مفاصاحساب های لازم را ارائه نماید.
- فروشنده متعهد می گردد ملک را در تاریخ [تاریخ تحویل ملک] به صورت [تخلیه شده / با شرایط مشخص دیگر] و در وضعیت موجود به خریدار تحویل دهد.
- در صورت تأخیر فروشنده در تحویل ملک در موعد مقرر، روزانه مبلغ [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) ریال به عنوان خسارت تأخیر، به خریدار پرداخت خواهد کرد.
- در صورت نیاز به تنظیم سند رسمی، فروشنده متعهد است در تاریخ [تاریخ حضور در دفترخانه] ساعت [ساعت] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] واقع در [آدرس دفترخانه] حاضر شده و نسبت به امضای سند رسمی انتقال اقدام نماید. هزینه محضر (حق الثبت و حق التحریر) بالمناصفه بر عهده طرفین و سایر هزینه ها طبق عرف و قانون بر عهده فروشنده است.
تعهدات خریدار:
- خریدار متعهد است مبالغ ذکر شده در بند نحوه و زمان بندی پرداخت ثمن را در مواعد مقرر به فروشنده پرداخت نماید.
- در صورت تأخیر خریدار در پرداخت هر یک از اقساط یا مبلغ باقی مانده در موعد مقرر، روزانه مبلغ [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) ریال به عنوان خسارت تأخیر، به فروشنده پرداخت خواهد کرد.
- در صورت نیاز به تنظیم سند رسمی، خریدار متعهد است در تاریخ [تاریخ حضور در دفترخانه] ساعت [ساعت] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] واقع در [آدرس دفترخانه] حاضر شده و نسبت به امضای سند رسمی انتقال و پرداخت مابقی ثمن اقدام نماید.
شروط و متمم های قرارداد:
- کافه خیارات (از جمله خیار غبن فاحش) از طرفین اسقاط گردید، به جز خیار تدلیس.
- در صورتی که هر یک از طرفین به تعهدات اصلی خود در این قرارداد (به جز موارد تأخیر که برای آن خسارت تعیین شده است) عمل ننماید، طرف متخلف ملزم به پرداخت مبلغ [مبلغ وجه التزام] ( [مبلغ وجه التزام به حروف] ) ریال معادل [مبلغ وجه التزام] ( [مبلغ وجه التزام به حروف] ) تومان به عنوان وجه التزام به طرف دیگر می باشد.
- مرجع حل اختلاف در صورت بروز هرگونه اختلاف ناشی از این قرارداد، ابتدا از طریق مذاکره و در صورت عدم حصول سازش، از طریق [دادگاه های عمومی حقوقی / شورای حل اختلاف / داور مرضی الطرفین آقای/خانم (نام داور) به کد ملی (کد ملی داور) به نشانی (آدرس داور)] خواهد بود.
- [هر شرط خاص دیگری که طرفین توافق کرده اند]
این قولنامه در [تعداد] نسخه متحد المتن و متحد الاعتبار تنظیم و پس از مطالعه دقیق و با آگاهی کامل از مفاد و مندرجات آن توسط طرفین و شهود، امضا و مبادله گردید.
امضا و اثر انگشت:
فروشنده: [امضا و اثر انگشت]
خریدار: [امضا و اثر انگشت]
شهود:
- شاهد ۱:
- نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شاهد ۱]
- کد ملی: [کد ملی شاهد ۱]
- آدرس: [آدرس شاهد ۱]
- امضا:
- شاهد ۲:
- نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شاهد ۲]
- کد ملی: [کد ملی شاهد ۲]
- آدرس: [آدرس شاهد ۲]
- امضا:
نمونه نوشتن قولنامه دستی خانه/آپارتمان (قابل کپی و ویرایش)
این قالب برای نوشتن قولنامه دستی خانه یا آپارتمان طراحی شده است. لازم است جزئیات مربوط به خانه یا آپارتمان (طبقه، واحد، امکانات) به دقت در آن وارد شود.
«بسمه تعالی»
قولنامه فروش قطعی یک باب خانه/آپارتمان مسکونی
تاریخ تنظیم: [تاریخ کامل]
طرفین قرارداد:
فروشنده:
- نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی فروشنده]
- نام پدر: [نام پدر فروشنده]
- شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه فروشنده]
- کد ملی: [کد ملی فروشنده]
- تاریخ تولد: [تاریخ تولد فروشنده]
- آدرس کامل: [آدرس دقیق پستی فروشنده]
- شماره تماس: [شماره تلفن فروشنده]
که در این قرارداد به اختصار فروشنده نامیده می شود.
خریدار:
- نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خریدار]
- نام پدر: [نام پدر خریدار]
- شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خریدار]
- کد ملی: [کد ملی خریدار]
- تاریخ تولد: [تاریخ تولد خریدار]
- آدرس کامل: [آدرس دقیق پستی خریدار]
- شماره تماس: [شماره تلفن خریدار]
که در این قرارداد به اختصار خریدار نامیده می شود.
موضوع مورد معامله:
تمامی و تمامیت شش دانگ یک باب [نوع ملک: مثلاً آپارتمان/خانه مسکونی] به مساحت دقیق [متراژ به عدد] ( [متراژ به حروف] ) متر مربع، دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی، واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] ثبتی [شهرستان]، به نشانی دقیق: استان [استان]، شهر [شهر]، [خیابان اصلی]، [کوچه/بلوار]، پلاک [پلاک ملک]، طبقه [شماره طبقه]، واحد [شماره واحد].
مورد معامله شامل تمامی متعلقات و ملحقات قانونی و عرفی آن از جمله [ذکر تمامی متعلقات: مثلاً یک باب پارکینگ اختصاصی به شماره …، یک باب انباری اختصاصی به شماره …، انشعابات آب، برق، گاز، تلفن با شماره های کنتور/اشتراک مربوطه] می باشد. سند مالکیت شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ سند] صفحه [صفحه] جلد [جلد] به شماره چاپی [شماره چاپی] صادره به نام فروشنده می باشد.
ثمن معامله (قیمت کل):
قیمت کل مورد توافق برای معامله ملک فوق الذکر، مبلغ [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) ریال معادل [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) تومان می باشد که خریدار متعهد به پرداخت آن به فروشنده است.
نحوه و زمان بندی پرداخت ثمن:
مبلغ کل ثمن معامله به شرح ذیل توسط خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد:
- مبلغ پیش پرداخت: مبلغ [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) ریال معادل [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) تومان در تاریخ [تاریخ پرداخت پیش پرداخت] طی [نحوه پرداخت: مثلاً چک شماره … بانام … بانک … به تاریخ … / یا وجه نقد] به فروشنده پرداخت گردید. فروشنده با امضای این سند، اقرار به دریافت مبلغ مذکور می نماید.
- مبلغ باقی مانده: مابقی ثمن معامله به مبلغ [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) ریال معادل [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) تومان، در تاریخ [تاریخ پرداخت مابقی] و همزمان با حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی انتقال، به صورت [نحوه پرداخت: نقد / چک بانکی] به فروشنده پرداخت خواهد شد.
تعهدات فروشنده:
- فروشنده اقرار و اعلام می دارد که مالک قانونی و بلامعارض مورد معامله می باشد و ملک در رهن، وثیقه، توقیف، بازداشت و یا ممنوع المعامله نبوده و هیچگونه معارض قانونی و حقوقی ندارد.
- فروشنده متعهد است تمامی بدهی های مربوط به ملک از جمله عوارض شهرداری، مالیات های متعلقه (نقل و انتقال)، قبوض آب، برق، گاز و تلفن و شارژ ساختمان تا تاریخ تحویل ملک به خریدار را تسویه و مفاصاحساب های لازم را ارائه نماید.
- فروشنده متعهد می گردد ملک را در تاریخ [تاریخ تحویل ملک] به صورت کاملاً تخلیه شده و در وضعیت موجود به خریدار تحویل دهد. در صورت تأخیر فروشنده در تحویل ملک در موعد مقرر، روزانه مبلغ [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) ریال به عنوان خسارت تأخیر، به خریدار پرداخت خواهد کرد.
- فروشنده متعهد است در تاریخ [تاریخ حضور در دفترخانه] ساعت [ساعت] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] واقع در [آدرس دفترخانه] حاضر شده و نسبت به امضای سند رسمی انتقال اقدام نماید.
تعهدات خریدار:
- خریدار متعهد است مبالغ ذکر شده در بند نحوه و زمان بندی پرداخت ثمن را در مواعد مقرر به فروشنده پرداخت نماید.
- در صورت تأخیر خریدار در پرداخت هر یک از اقساط یا مبلغ باقی مانده در موعد مقرر، روزانه مبلغ [مبلغ به عدد] ( [مبلغ به حروف] ) ریال به عنوان خسارت تأخیر، به فروشنده پرداخت خواهد کرد.
- خریدار متعهد است در تاریخ [تاریخ حضور در دفترخانه] ساعت [ساعت] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] واقع در [آدرس دفترخانه] حاضر شده و نسبت به امضای سند رسمی انتقال و پرداخت مابقی ثمن اقدام نماید.
شروط و متمم های قرارداد:
- کافه خیارات (از جمله خیار غبن فاحش) از طرفین اسقاط گردید، به جز خیار تدلیس و خیار فسخ ناشی از عدم انجام تعهدات اساسی.
- در صورتی که هر یک از طرفین به تعهدات اصلی خود در این قرارداد (به جز موارد تأخیر که برای آن خسارت تعیین شده است) عمل ننماید، طرف متخلف ملزم به پرداخت مبلغ [مبلغ وجه التزام] ( [مبلغ وجه التزام به حروف] ) ریال معادل [مبلغ وجه التزام] ( [مبلغ وجه التزام به حروف] ) تومان به عنوان وجه التزام به طرف دیگر می باشد.
- هزینه محضر (حق الثبت و حق التحریر) بالمناصفه بر عهده طرفین و سایر هزینه ها طبق عرف و قانون بر عهده فروشنده است.
- مرجع حل اختلاف در صورت بروز هرگونه اختلاف ناشی از این قرارداد، ابتدا از طریق مذاکره و در صورت عدم حصول سازش، از طریق [دادگاه های عمومی حقوقی / شورای حل اختلاف / داور مرضی الطرفین آقای/خانم (نام داور) به کد ملی (کد ملی داور) به نشانی (آدرس داور)] خواهد بود.
- [هر شرط خاص دیگری که طرفین توافق کرده اند، مثلاً در مورد تعمیرات خاص، انتقال خطوط تلفن و غیره]
این قولنامه در [تعداد] نسخه متحد المتن و متحد الاعتبار تنظیم و پس از مطالعه دقیق و با آگاهی کامل از مفاد و مندرجات آن توسط طرفین و شهود، امضا و مبادله گردید.
امضا و اثر انگشت:
فروشنده: [امضا و اثر انگشت]
خریدار: [امضا و اثر انگشت]
شهود:
- شاهد ۱:
- نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شاهد ۱]
- کد ملی: [کد ملی شاهد ۱]
- آدرس: [آدرس شاهد ۱]
- امضا:
- شاهد ۲:
- نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شاهد ۲]
- کد ملی: [کد ملی شاهد ۲]
- آدرس: [آدرس شاهد ۲]
- امضا:
چک لیست نهایی قبل از امضای قولنامه دستی املاک
قبل از اینکه قولنامه دستی املاک را امضا کنید، ضروری است که تمامی موارد را با دقت بررسی نمایید تا از بروز هرگونه مشکل احتمالی در آینده جلوگیری شود. این چک لیست به شما کمک می کند تا هیچ نکته مهمی را از قلم نیندازید و قراردادی امن و معتبر تنظیم کنید:
- آیا مشخصات طرفین (نام، نام پدر، کد ملی، آدرس، شماره تماس) به طور کامل و دقیق با مدارک هویتی آن ها (شناسنامه و کارت ملی) مطابقت دارد؟
- آیا در صورت حضور وکیل یا نماینده قانونی، مشخصات کامل وی و همچنین اعتبار و حدود اختیارات وکالت نامه یا قیم نامه بررسی شده است؟
- آیا مشخصات دقیق ملک (نوع ملک، آدرس کامل، پلاک ثبتی، متراژ، حدود اربعه برای زمین، طبقه و واحد برای آپارتمان) و متعلقات آن (پارکینگ، انباری، انشعابات) به وضوح و بدون ابهام در قولنامه ذکر شده است؟
- آیا سند مالکیت ملک و تطابق آن با هویت فروشنده به دقت بررسی شده و از عدم توقیف، رهن یا معارض بودن ملک از طریق استعلام ثبتی اطمینان حاصل شده است؟
- آیا مبلغ کل ثمن معامله هم به عدد و هم به حروف بدون هیچگونه اشتباهی نوشته شده است؟
- آیا نحوه و زمان بندی پرداخت ثمن (مبلغ پیش پرداخت، مبلغ و تاریخ اقساط، مشخصات چک ها، مبلغ باقی مانده و زمان پرداخت آن) به طور کامل و دقیق مشخص شده است؟
- آیا تاریخ دقیق تحویل فیزیکی ملک و شرایط آن (مثلاً تخلیه کامل) به وضوح قید شده است؟
- آیا تاریخ، ساعت و آدرس دقیق دفترخانه اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی (در صورت لزوم) مشخص شده است؟
- آیا شرط اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش و مفهوم آن را به درستی درک کرده اید و با آن موافق هستید؟ (در صورت لزوم می توانید مواردی را استثنا کنید)
- آیا مبلغ وجه التزام (خسارت عدم انجام تعهدات اصلی) و همچنین خسارت تأخیر (برای تأخیر در پرداخت ثمن یا تحویل ملک) به طور واضح و منطقی تعیین شده است؟
- آیا فروشنده به تسویه تمامی بدهی های قبلی ملک (عوارض شهرداری، مالیات نقل و انتقال، قبوض آب، برق، گاز و شارژ) تا تاریخ تحویل متعهد شده است؟
- آیا مرجع حل اختلاف (دادگاه یا داوری) برای اختلافات احتمالی در قرارداد ذکر شده است؟
- آیا حداقل دو شاهد معتبر (با مشخصات کامل) در پایین قولنامه حضور دارند و آن را امضا می کنند؟
- آیا هر دو طرف (خریدار و فروشنده) نسخه ای اصلی از قولنامه امضا شده را دریافت کرده و نزد خود نگهداری می کنند؟
- آیا قبل از امضای نهایی، متن کامل قولنامه یک بار دیگر با دقت توسط هر دو طرف و شهود مطالعه و بررسی شده است؟
چرا مشاوره با وکیل در تنظیم قولنامه دستی املاک ضروری است؟
با وجود اینکه نوشتن قولنامه دستی می تواند در بسیاری از مواقع سریع و کم هزینه باشد، اما پیچیدگی های حقوقی معاملات املاک، آن را به یکی از پرریسک ترین انواع قراردادها تبدیل می کند. بسیاری از افراد به دلیل عدم آشنایی کافی با جزئیات و ظرافت های حقوقی، در دام مشکلات و اختلافات پیچیده ای می افتند که حل و فصل آن ها زمان بر و پرهزینه خواهد بود. از همین رو، مشاوره با یک وکیل متخصص در حوزه املاک، نه تنها ضروری، بلکه سرمایه گذاری برای آینده ای امن و بدون دغدغه است.
وکیل متخصص با دانش عمیق خود در قوانین و مقررات ملکی، می تواند نقش حیاتی در تنظیم یک نمونه قولنامه دستی املاک ایفا کند. او قادر است تمامی جوانب معامله را از نظر حقوقی بررسی کرده و خطرات پنهانی که ممکن است از دید افراد عادی دور بماند، شناسایی کند. برای مثال، وکیل می تواند در بررسی اصالت سند، وضعیت ثبتی ملک (آیا در رهن است یا توقیف شده)، اختیارات فروشنده و یا حتی بندهای مربوط به اسقاط خیارات و وجه التزام، راهنمایی های ارزشمندی ارائه دهد.
یکی از مهمترین کارکردهای وکیل، تنظیم شروط محافظه کارانه و دقیق در قرارداد است. وکیل می تواند بندهایی را به قولنامه اضافه کند که از منافع موکلش در برابر نقض تعهدات طرف مقابل محافظت نماید. تعیین وجه التزام مناسب، شرایط فسخ قرارداد در موارد خاص، مسئولیت هر یک از طرفین در قبال هزینه ها و مالیات ها، و پیش بینی مرجع حل اختلاف، از جمله مواردی است که با دقت و تخصص وکیل، به بهترین شکل ممکن در قولنامه گنجانده می شود.
در نهایت، جلوگیری از کلاهبرداری و اختلافات آتی، مهمترین ارزش افزوده مشاوره حقوقی است. هزینه اندکی که برای مشاوره با وکیل پرداخت می شود، در مقایسه با هزینه های سنگین و دعاوی حقوقی که ممکن است به دلیل یک اشتباه کوچک در تنظیم قولنامه به وجود آید، ناچیز است. وکیل با تجربه خود، ریسک ها را به حداقل می رساند و اطمینان خاطر را برای طرفین معامله به ارمغان می آورد. بنابراین، حتی برای تنظیم یک قولنامه دستی نیز، مشورت با وکیل متخصص را جدی بگیرید.
نتیجه گیری
تنظیم یک قولنامه دستی املاک، یک فرآیند حقوقی مهم است که نیازمند دقت، آگاهی و مسئولیت پذیری کامل از سوی خریدار و فروشنده است. با اینکه این نوع از قراردادها انعطاف پذیری و سرعت بیشتری دارند و نیاز به حضور در دفاتر رسمی یا پرداخت کمیسیون های سنگین ندارند، اما ماهیت عادی آن ها به معنای بی اهمیت بودنشان نیست. بلکه برعکس، عدم رعایت حتی کوچکترین جزئیات حقوقی می تواند به بروز اختلافات گسترده و خسارات مالی سنگین منجر شود.
در این مقاله، تلاش شد تا با ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی، تمامی ابعاد نمونه نوشتن قولنامه دستی برای انواع ملک (زمین، خانه و آپارتمان) مورد بررسی قرار گیرد. از تعریف دقیق قولنامه و اعتبار حقوقی آن گرفته تا بررسی جزئیات ارکان اساسی مانند مشخصات طرفین و ملک، نحوه پرداخت ثمن و تعهدات طرفین. همچنین، به مهمترین نکات حقوقی از قبیل بررسی هویت و مالکیت، استعلام ثبتی، شرط اسقاط کافه خیارات و وجه التزام پرداخته شد تا خوانندگان با بینش و آگاهی کامل، اقدام به تنظیم قرارداد نمایند. ارائه نمونه های قابل ویرایش نیز به این منظور صورت گرفت تا افراد بتوانند با پر کردن جاهای خالی، یک سند استاندارد و قابل اتکا را برای خود تهیه کنند.
به یاد داشته باشید که هرگونه معامله ملکی، فارغ از نوع سندی که برای آن تنظیم می شود، شامل پیچیدگی ها و ریسک های حقوقی خاص خود است. لذا، علی رغم تمامی راهنمایی های ارائه شده، بهترین راهکار برای تضمین امنیت و صحت قرارداد و جلوگیری از مشکلات احتمالی، مشاوره با یک وکیل متخصص در حوزه املاک است. وکیل می تواند با تخصص خود، تمامی جوانب پنهان را بررسی کرده و شروطی را در قولنامه درج کند که حداکثر حمایت حقوقی را برای شما به ارمغان آورد.
اکنون با دانش کافی، می توانید قولنامه دستی املاک خود را با اطمینان بیشتری تنظیم کنید، اما همیشه در صورت نیاز به راهنمایی های تخصصی تر، از مشاوران حقوقی کمک بگیرید تا معامله ای امن و بی دغدغه را تجربه کنید.